克里斯御夫座摄影

1H 2019

块的块

B6房地产顾问NYC市场洞察.

综合数据分析,提供纽约商业地产宏观和微观市场趋势.

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市场更新

截至2019年第二季度,纽约市h888皇冠电玩app下载市场持续低迷. 美元交易额和交易量均同比下降, 部分原因是,纽约市各地对租金稳定的多户型房产的需求不断减弱. B6预计2019年下半年交易速度将出现更大范围的下降, 这是市场对奥尔巴尼(Albany) 6月出台的新租金规定的反应.

随着多户型住宅行业的挣扎, 市场信号显示,投资者的兴趣正转向曼哈顿办公室等其他核心资产类型, 各行政区的综合用途资产和开发场地. B6的分析表明,在特定的社区仍然存在投资机会, 尽管更广泛的市场进入了一个不确定的时期.

外卖:

  • 在年度交易基础上, 2019年将回归不到2个,纽约的000笔交易. 这是自“大衰退”以来从未见过的水平,比5年平均水平低20%.
  • 美元交易额达到了15美元.2019年上半年,中国的人均gdp为60亿美元,这使得中国今年的人均gdp有望达到340亿美元. 这一数字比2016年的市场峰值下降了56%.
  • 全市多户型住宅的交易活动比去年下降了42%.
  • 与2018年上半年相比,曼哈顿北部的交易活动下降了61%, 大部分来自多户型住宅.

2019年上半年有912笔交易,价值15美元.曼哈顿、曼哈顿北部、布鲁克林、布朗克斯和Queens的6B活动. 这意味着交易量比2018年上半年下降了36%, 看到1,416笔交易,19美元.1 b在考虑. 每平方英尺的价格仍然坚挺,核心资产类型的价格达到了历史最高的646美元.

$15.6B
美元的体积
18%
912
交易
36%
$646
价格/科幻
17%

曼哈顿北部(-61%)和布鲁克林(-43%)的交易量同比大幅下降, 由多家庭部门驱动. 在其他地区,布朗克斯的活动减少了41%,Queens(-27%)和曼哈顿(-7%)也是如此.

核心资产类型的每平方英尺价格和每建筑英尺价格继续上升到历史高点. 全市每平方英尺房价同比上涨17%,至646美元, 曼哈顿的收益最大. 与此同时, 每平方英尺的可建造价格同比上涨了14%,达到283美元, 展示了纽约市主要开发地点的持续价值.

在资产层面上, 曼哈顿的写字楼行业延续了强劲的表现,自2018年以来,其价格上涨了9%. 写字楼行业是唯一一个交易量同比增长的行业.

下面探讨市场、子市场和物业类型的其他趋势.

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美元的体积

季度总额,2009 - 2019

美元的体积

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交易

季度总额,2009 - 2019

交易

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每平方英尺售价

2009-2019年季度平均$/SF

每平方英尺售价

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没有数据可用

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多功能吸收需求

自2017年以来,多户型资产类别(包括无电梯公寓和电梯公寓)的需求一直在放缓. 在2009年至2016年期间,他贡献了超过35%的交易活动, 到目前为止,2019年多户家庭的在总活动中的份额已经下降到26%. 在多户型住宅的销售中,无电梯住宅占了绝大多数,但2019年将只有424笔交易, 比2018年下降42%.

多户型住宅的需求正被多用途资产所吸收,尤其是在各区. 混合使用占1H19总活动的31%, 这标志着10年来对另一种资产类别的需求首次超过了多户型住宅. 如果这一速度继续下去,2019年的混合用途资产将达到创纪录的5美元.预计出售的2B地产. 这将比2018年增加23%,比2015年增加74%. 一套八套的多功能资产的平均价格也从5美元上涨.6米至8美元.在过去的两年里,它的销量达到了400万辆.

领土的关注

纽约房地产市场正在发生翻天覆地的变化 新租法规 该法案上个月在纽约州参议院和议会获得通过. 尽管新规对投资市场的影响可能不会立竿见影, 许多房地产投资者正在为不确定的未来做准备. 即使是现有的多户型股票也最直接受到影响, B6预计,大多数资产类型的活动将继续放缓,以应对租金监管.

但即使在这种环境下,机会仍然存在于城市的某些角落. 因此,B6找了三名经纪人,看看他们在自己的社区看到了哪些潜在的上行空间. 他们强调了布什威克的趋势, Harlem, 以及Queens,这可能会在较长期内刺激投资.

DJ约翰斯顿

646.933.2619

Bushwick

DJ约翰斯顿

合伙人,高级董事总经理

我认为(布什威克的重新规划)将对整个社区产生重大影响. 它将促进布什维克各地的私人投资. 它可能不会使土地价值翻倍或翻倍, 但我确实认为,在某些地区,它的价值会提高30%到40%, 哪一个肯定会加速事务活动.

DJ约翰斯顿

Bushwick最近的表现

布什维克2019年上半年的增长相对缓慢,只有19人 商业交易 发生在6月15日. 按年率计算的交易量将同比再下降29%, 从2015年开始持续下滑.

在1H19交易的属性

该交易下降
2009 - 2019年度1H交易总额
布什威克重新分区计划的边界(经由 限制)

但是B6的合伙人兼高级总经理约翰斯顿(DJ约翰斯顿)认为有理由保持乐观。约翰斯顿主要研究布什威克地区. 他指的是纽约市的 计划重新划分布什威克作为长期增长的潜在催化剂,该公司于今年4月首次亮相. 他说:“我认为,随着时间的推移,布什维克的面貌将会改变。.

重新规划增加远

该提案旨在促进经济适用房的建设, 革新开放空间, 和改善交通. 但DJ也对布什维克某些地区“(城市)提出的人口密度显著增加的建议”感到惊讶.

在一些新定义的分区, 如地图所示, 商业和住宅用途的允许容积率将提高两到三倍于目前的分区许可. 土地 C4-4D 特别是百老汇的区域,将被向上分区到最大的住宅FAR为7.2.

提出了分区区
 C4-5A   4.6远(住宅)
 C4-5D   5.6远(住宅)
 C4-4D   7.2远(住宅)
 Mid-Density (M3)   3.0远(商业)

大量up-zoning沿着 交通走廊 官员在Wyckoff称, 桃金娘, 而百老汇将使该社区对大型开发商更具吸引力. 这些项目带来了社区设施和额外的零售选择.

DJ看到陆地沿着 LJ-Z 地铁线路是未来的投资机会.

我喜欢哈尔西L号列车这样的商业开发区域, 以及用于多用途开发的盖茨J/Z列车...这些社区很有特色, 基本面强劲上行, 以及投资者可以利用的产品类型的良好平衡.

DJ约翰斯顿

Harlem

大卫追

合伙人,执行董事总经理

我认为布什维克和贝德-斯图文是目前与Harlem最接近的对比...h888皇冠电玩app下载看到了类似的增长和机会.

大卫追

哈莱姆最近的表现

哈莱姆子市场在19年第一季度开了个好头, 自2016年以来,美元交易额首次超过3.5亿美元. 美元量和 交易然而,在第二季度,这一趋势逐渐减弱.

仍然, Harlem的房产每平方英尺的价格继续上涨, 19年上半年超过600美元.

在1H19交易的属性

Harlem越来越贵了
Avg. $/SF在Harlem与. 纽约,2009 - 2019

将鼠标移到一行以显示值

一个开发复兴

Harlem的发展活动正迎来转机. 大卫·蔡斯(大卫追)是一名拥有17年房地产从业经验的老手,负责监管B6的区域。他对2017年东Harlem的重新规划没有引发更大规模的规划感到有点惊讶, 开发项目. 他说:“我本来希望对你更诚实。.

但根据B6的内部数据,现在有了 67个站点 在Harlem的预施工或施工阶段.

当前开发网站

机会在哈莱姆

大卫预计未来十年Harlem会有更多的投资机会. 哥伦比亚大学终于取得了真正的进展 计划扩张到曼哈顿维尔,在新校园内已建成三栋大楼. 哥伦比亚商学院(Columbia Business School)定于2022年迁往曼哈顿维尔, 西Harlem可能即将迎来突破时刻.

你可以看到是什么吸引着(开发商)来到西哈莱姆...我认为哥伦比亚的扩张在这方面发挥了最大的作用. 在西Harlem,你需要为那些不住在学校的人提供住房...这激发了在该地区建造和购买出租物业的投资者的兴趣.

大卫追

与此同时,在东哈莱姆,纽约市的 第二大道地铁的计划 会对社区产生重大影响吗. 经过多年的失败后, 这座城市终于在2017年完成了项目的一期, 在第96街停车. 第二阶段的服务将延伸到列克星敦和东哈莱姆的125街.

“h888皇冠电玩app下载将在未来几个月和几年里看到这条走廊上的活动,”大卫说, 并指出,B6已经开始代表哈莱姆拟议路线沿线的业主.

Queens

托马斯·多诺万

伙伴,副主席

长岛市, 阿斯托里亚, 光明面——周围的三个社区——已经着火了. 亚马逊的第二基地计划仅仅是第一颗樱桃. 如果你把樱桃拿出来,它们还在燃烧.

托马斯·多诺万
第二大街55-01号(经 真正的交易)

尽管亚马逊今年早些时候撤出了计划在长岛市的第二总部, 邻近地区的商业活动激增. LIC的美元交易量, 阿斯托里亚, 光明面, 伍德赛德今年上半年增长了35%, 部分是由于销售 a 1.600万平方英尺的开发场地 在猎人点.

工业资产推动增长

托马斯·多诺万(托马斯·多诺万)是B6的合伙人兼副董事长,自1998年以来一直在观察Queens的市场. 他认为,吸引投资者的产品类型正在发生转变. “多户正在放缓...但工业正在弥补这一缺口。.

他看到 工业资产 成为整个Queens增长的关键驱动力.

工业地产19年上半年成交

LIC之外还有需求

这种增长并不仅仅局限于长岛市(长岛市)和阿斯托里亚(阿斯托里亚)等特定社区. Queens的年化美元交易量将跌至略低于4美元.6B,这将是这个十年中第二高的总数. 在Queens的大多数社区,每平方英尺的价格也大幅上涨.

2018-2019年价格/平方尺变动
 减少
增加 

“每个人都在谈论长岛市, 但这个行政区是如此充满活力,这并不是开始和结束,”托马斯说.

仍然, 根据新的租金规定,h888皇冠电玩app下载将进入2019年下半年,托马斯敦促大家谨慎行事. "我认为未来6 - 12个月将出现买方市场,"他说.

“长岛市仍然是一个很好的市场, 但这项(租金管制)将影响整个城市.”

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方法

本报告中列出的所有指标-美元量, 交易, 每平方英尺售价, 和每平方英尺建筑价格——基于6月15日之前的成交价格, 2019. 只在曼哈顿投资, 布鲁克林, 布朗克斯, 或Queens,售价至少为1美元,000,在h888皇冠电玩app下载的计算中包含了000. h888皇冠电玩app下载认为曼哈顿和曼哈顿北部市场的分界线是东侧的第96街和西侧的110街. 数据来自Reonomy、RCA、ACRIS、NYC Open Data和h888皇冠电玩app下载自己的数据仓库.

h888皇冠电玩app下载使用以下定义来记录每个已交易建筑的属性类型:

  • C1 c2 c4 c5 c9
  • D1 d2 d3 d5 d8 d9
  • K4和所有“S”类(S0, S1, S2, S3, S4, S5, S9)
  • select " K "类(K1, K2, K3, K5, K6, K9) /选择" R "类(R5, R7, R8, RK)
  • 所有“O”类:(O1、O2、O3、O4、O5、O6、O7、O8、O9)和RB
  • 所有“E”类(E1、E3、E4、E6、E7、E9),所有“F”类(F1、F2、F4、F5、F8、F9)和RW
  • G0、V0、V1和其他为开发而购买的属性

h888皇冠电玩app下载从分析中排除了以下属性类型:

  • 合作公寓/共管公寓:C级(C6、C8), D级(D0、D4), R级(R0、RM)
  • 住宅建筑:全部A级(A0级), A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9), 所有“B”类(B1,B2,B3,B9), 并选择“C”类(C0, C3)
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